Een woningruil: wat zijn je rechten als verhuurder?
In een krappe woningmarkt gaan huurders op creatieve manieren op zoek naar een woning. Een voorbeeld van zo’n manier is een woningruil. Bij een woningruil ruilen twee of meer huurders van woning, omdat de andere woning meer aan hun wensen voldoet. Zo’n ruil heeft echter wel gevolgen voor jou als verhuurder.
Vaak doet je huurder een schriftelijke aanvraag voor een woningruil. Hier kun je als verhuurder mee akkoord gaan, maar je bent dit niet verplicht. Houd er bij het maken van deze beslissing rekening mee dat je bij een woningruil te maken krijgt met een nieuwe huurder. Het is handig om van tevoren na te gaan of je mogelijke nieuwe huurder betrouwbaar is, door een screening uit te (laten) voeren. Zo kom je erachter of je nieuwe huurder bijvoorbeeld wel in staat is om de huurlasten te dragen en beperk je de risico’s voor jezelf. Hoe je een screening precies aanpakt lees je hier.
Je geeft toestemming: contractuele woningruil
Als jij en de verhuurder van de ruilpartner beide toestemming geven, is er sprake van een contractuele woningruil. In de meeste gevallen vervalt de huurovereenkomst die je nu hebt met je huurder en bied je de ruilpartner een nieuwe huurovereenkomst aan. Dit biedt je de mogelijkheid om de huurprijs of andere voorwaarden te veranderen.
Huisvestingsvergunning
In sommige gemeenten is er een huisvestingsvergunning nodig om een woning te kunnen huren. Voorwaarde voor de ruil is dus dat de ruilpartner zo’n vergunning kan krijgen. Of er een huisvestingsvergunning nodig is en wat de voorwaarden hiervoor zijn vind je op de website van de betreffende gemeente.
Je geeft geen toestemming: mogelijke indeplaatsstelling
Het kan zijn dat je geen toestemming geeft voor de woningruil. Het kan zijn dat je huurder hier genoegen mee neemt en de ruil niet door laat gaan. Je huurder kan er echter ook voor kiezen om toestemming voor de woningruil te vragen aan de kantonrechter: dit noem je een indeplaatsstelling. De ruilpartner wordt dan door de rechter in de plaats van je huidige huurder gesteld en neemt de huurovereenkomst en alle rechten en plichten die daarbij horen over. Zo’n proces kan vaak wel een jaar duren.
In het geval van indeplaatsstelling heb je geen mogelijkheid om de huurovereenkomst (en de huurprijs en andere voorwaarden) aan te passen. Houd hier dus rekening mee. Een indeplaatsstelling is ook mogelijk als je een woningruil in de huurovereenkomst verboden hebt.
De rechter beslist of er wel of geen toestemming wordt gegeven voor de woningruil op basis van de volgende zaken:
- Beide huurders kunnen de nieuwe huurprijs betalen;
- Beide huurders kunnen (indien nodig) een huisvestingsvergunning krijgen;
- De huurders hebben geen huurachterstanden die nog voldaan moeten worden;
- De huurders hebben een zwaarwichtig belang bij de woningruil.
Voorbeelden van zwaarwichtige belangen bij een woningruil kunnen zijn:
- Dichter bij familie willen wonen;
- Dichter bij werk willen wonen;
- Groter willen wonen vanwege gezinsuitbreiding;
- Gezondheidsredenen, zoals gelijkvloers willen wonen omdat men geen trap meer kan lopen.
Als je huurder een zwaarwichtig belang kan aantonen en verder aan alle voorwaarden voldoet, zal de rechter in de meeste gevallen toestemming geven voor de woningruil. In dit geval neemt de ruilpartner de huurovereenkomst van je huidige huurder over en wordt hiermee jouw nieuwe huurder.
Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.
