Huurprijs berekenen: bepaal de maximale huur met het puntensysteem.

Wanneer je een woning wilt verhuren, mag je niet zomaar zelf een huurprijs vaststellen. Je moet eerst kijken of jouw woning een sociale of vrijesectorhuurwoning is. Dit doe je aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS).

Via het puntensysteem dat bij het WWS hoort, stel je vast hoeveel punten je woning waard is. Het totale puntenaantal bepaalt of je woning boven de liberalisatiegrens (en dus in de vrije sector) valt. En dat heeft consequenties voor de huurprijs die je mag vragen.

Komt de woning onder de 145 punten uit? Dan valt deze in de sociale huur en is de maximum huurprijs gekoppeld aan het aantal punten dat je woning waard is volgens het WWS. Voorbeeld: voor een zelfstandige woonruimte met 136 punten mag je maximaal € 689,15 per maand vragen (d.d. 1 juli 2019).
Komt de woning boven de 145 punten uit? Dan valt deze in de vrije sector. In dat geval ben je vrij om zelf de huurprijs te bepalen. Dat kan dus € 800 zijn, maar ook € 1.100 of € 1.400. Je mag vragen wat jij denkt te kunnen vragen en wat jij denkt dat reëel en schappelijk is.

Hoe ziet het puntensysteem eruit?

Het puntensysteem is een indicator voor de kwaliteit van je huurwoning. Voor het berekenen van het aantal punten worden dan ook verschillende onderdelen van je woning meegenomen. Dat zijn de volgende onderdelen:

De oppervlakte van de woning zelf (woonkamer, slaapkamer(s), keuken, badkamer/douche);
De oppervlakte van overige ruimten die bij de woning horen (berging, garage, bijkeuken);
Het aantal ruimtes dat verwarmd is;
Het energielabel of de energieprestaties van de woning volgens de Energie-index. Zijn die niet bekend, dan geldt het bouwjaar van de woning;
De grootte en afwerking van de keuken;
Het sanitair: aantal toiletten, wastafels, douches, bad en de kwaliteit hiervan;
Buitenruimten die horen bij het huis (tuin, balkon of dakterras);
De WOZ-waarde;
Woonvoorzieningen voor gehandicapten;
Inversteringen in renovatie (als deze hoger zijn dan € 10.000);
Of de woning een Rijksmonument is.

Is de huurwoning aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht, gebouwd vóór 1945 en heb je als verhuurder geld uitgegeven om de monumentale waarde in stand te houden? Dan krijg je geen punten, maar mag je wel vijftien procent bovenop de huurprijs vragen.

Punten en huurprijs opkrikken

Komt je woning (net) niet boven de liberalisatiegrens uit of wil je meer vragen voor je huurwoning, dan kun je zelf een aantal dingen doen om meer punten te verdienen. Denk bijvoorbeeld aan de volgende maatregelen:

Uitbouwen van de woning, bijvoorbeeld door het plaatsen van een dakkapel of serre;
Het plaatsen van verwarming in ruimtes die nu onverwarmd zijn;
De badkamer en/of keuken verfraaien; dit kan je een verdubbeling van de punten opleveren;
De woning energiezuiniger maken, bijvoorbeeld door het laten zetten van isolerend glas.

Het is uiteraard handig om te kijken hoeveel punten deze ingrepen opleveren en wat de bijbehorende investering is. Op die manier kun je voor jezelf uitrekenen of de investering ook daadwerkelijk de moeite waard is en hoe snel je die eruit haalt.

Weten wanneer het rendabel is om een woning te verhuren? Lees het hier!

Op de website van de Huurcommissie kun je een huurprijscheck doen. Hiermee bereken je zelf in een paar stappen hoeveel punten jouw huurwoning waard is en hoeveel je aan huur kunt vragen (als je een woning hebt beneden de sociale huurgrens). Je kunt op de website van de Rijksoverheid ook een lijst downloaden met daarop de maximale huurprijzen, gekoppeld aan het aantal punten.

De huurprijs die je met het Woningwaarderingsstelsel berekent is de kale huurprijs. Daar bovenop komen nog de servicekosten. De kale huur is het bedrag dat je in rekening brengt voor het gebruiken van de woonruimte. Servicekosten zijn alle kosten die daarbij komen, zoals schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimtes in appartementencomplexen of kosten voor het gebruik van bijvoorbeeld meubels, gordijnen en vloeren. Het zijn eigenlijk kosten voor het verlenen van diensten aan je huurder.

Kosten voor gas, water en licht (nutsvoorzieningen) kunnen ook onder de servicekosten vallen, maar dit is niet altijd het geval. Je kunt de huurder dit ook zelf laten regelen, tenminste als er een eigen energiemeter in de woning is. Is dit niet het geval, dan bereken je deze kosten door in de servicekosten.

Hoe bereken je servicekosten door?

Servicekosten (met uitzondering van meubilering en stoffering) moet je afrekenen met je huurder op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Je bent als verhuurder dan ook verplicht de gemaakte servicekosten in een gespecificeerd overzicht bij te houden en dit te overleggen aan je huurder. Je houdt het overzicht per kalenderjaar bij en moet dit uiterlijk een halfjaar na afloop van dit kalenderjaar aan je huurder kunnen tonen. Op dit overzicht moeten de geleverde diensten plus bijbehorende kosten uitgesplitst zijn.

Doorgaans maak je een inschatting van de jaarlijkse servicekosten en bereken je deze door aan je huurder via een voorschot. Blijkt aan het eind van het jaar dat de kosten hoger of lager zijn dan doorberekend? Dan verreken je dit met je huurder. Als de gemaakte hoger zijn dan waarvoor je huurder heeft betaald, kun je de servicekosten het volgende jaar ophogen op basis van het werkelijke bedrag.

Hoe bereken je stoffering en meubilering door?

Wanneer je een woning verhuurt die gestoffeerd en/of gemeubileerd is, mag je de kosten die je hiervoor hebt gemaakt doorberekenen aan je huurder via de servicekosten. Maar het gaat in dit geval niet om de werkelijk gemaakte kosten.

Zijn de meubels en stoffering niet ouder dan vijf jaar, dan mag je jaarlijks 20% van de aankoopwaarde doorberekenen in de servicekosten;
Zijn de meubels en stoffering ouder dan vijf jaar, dan neem je 20% van de huidige waarde. Dat is het bedrag dat de meubels en/of stoffering zouden opleveren als je ze nu zou verkopen;
Gaat het om apparatuur of materiaal met een langere levensduur (zoals koelkasten, fornuizen, een laminaatvloer etc.)? Dan geldt een termijn van tien jaar. Je kunt dan dus tien jaar lang na aankoop de nieuwwaarde als uitgangspunt nemen.

Huurprijs verhogen

Je mag als verhuurder elk jaar een huurprijsverhoging doorvoeren. Doorgaans gebeurt dit per 1 juli. Hoeveel je de huurprijs mag verhogen is weer afhankelijk van de vraag of je woning boven of onder de sociale huurgrens valt. Onder die grens zit je gebonden aan maximale huurprijsverhogingen, die jaarlijks door de overheid worden vastgesteld. De maximale huurprijsverhoging is gekoppeld aan het inkomen van je huurder(s) van twee jaar daarvoor.

Valt jouw huurwoning in de vrije sector? Dan mag je tot op zekere hoogte zelf bepalen met hoeveel je de huurprijs verhoogt. Tenzij je in de huurovereenkomst een indexeringsclausule opneemt, waarin je met de huurder afspraken maakt over het percentage waarmee je de huur jaarlijks mag verhogen. Dit kun je bijvoorbeeld koppelen aan de consumentenprijsindex van het CBS. Wanneer deze indexeringsclausule niet in de overeenkomst is opgenomen, moet je je huurder bij een huurprijsverhoging een nieuw contract aanbieden.

Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.