Hoe rendabel is het verhuren van een woning?

Het klinkt aantrekkelijk: een (tweede) woning verhuren en zo elke maand een leuk bedrag binnenslepen. Helaas is dat niet zo zwart-wit als je denkt. Er zijn een heleboel factoren die bepalen of het verhuren van een woning rendabel voor jou is. Valt de woning bijvoorbeeld in de vrije of sociale sector? Hoe belangrijk is de locatie en de staat van de woning? Dit artikel neemt deze en meer factoren onder de loep. 

Financieel

Hypotheek
Wil je een tweede woning kopen om te verhuren en moet je hiervoor een hypotheek aanvragen, houd er dan rekening mee dat je maximaal 70-80 procent van het aankoopbedrag gefinancierd krijgt. De rest zul je uit eigen zak moeten betalen. Een tweede hypotheek, in dit geval ook wel een vastgoedhypotheek genoemd, wordt alleen door geldverstrekkers toegezegd als je kunt aantonen dat je inkomen het toelaat. Dat houdt in dat je naast de maandelijkse lasten die je al hebt ook de hypotheeklasten van een tweede woning moet kunnen dragen. Ga voor advies hierover naar de bank of een hypotheekverstrekker. Die kan je meer vertellen over de mogelijkheden voor jou.

Heb je een koopwoning die je zelf niet meer zal bewonen, bijvoorbeeld omdat je gaat samenwonen, dan kan het interessant zijn om je woning te verhuren. Heb je de hypotheek die op deze woning rust nog niet volledig afbetaald, dan moet je altijd toestemming vragen aan de hypotheekverstrekker voor de verhuur van je woning. 

Sociale of vrije sector
Het is belangrijk om van tevoren te weten of de woning die je gaat verhuren in de sociale of vrije sector valt. Dit bereken je aan de hand van het puntensysteem. Valt een woning in de sociale sector, dan ben je gebonden aan een maximale huurprijs en dit heeft invloed op jouw rendement. Verhuren in de vrije sector verdient dus de voorkeur als je een hoger rendement wilt behalen: hier zit geen maximum aan de te vragen huurprijs. Hoe je de huurprijs van een woning bepaalt, lees je hier. 

Vereniging van Eigenaars 
Koop je een appartement om te verhuren, dan heb je te maken met een Vereniging van Eigenaars (VvE). Jij moet een maandelijkse VvE-bijdrage betalen en deze kosten mag je niet doorberekenen aan de huurder. Ook mag je bepaalde werkzaamheden niet zomaar uitvoeren, omdat de VvE hier verantwoordelijk voor is. Het vervangen van kozijnen zodat je de onderhoudskosten laag houdt en de huurprijs wellicht stijgt, kan bijvoorbeeld niet. Verdiep je daarom goed in de Vereniging van Eigenaars en de gevolgen voor jouw rendement. Ga ook na of er een meerjarenonderhoudsplan aanwezig is. Hierin kun je lezen of er de komende tijd (groot) onderhoud gepland staat en wat de kosten daarvoor zijn. 

Belasting  
Een tweede hypotheek is, in tegenstelling tot de hypotheek  van je eigen woning, niet aftrekbaar. Een voordeel is wel dat je geen belasting hoeft te betalen over de huuropbrengst. Dit geldt alleen wanneer je niet te veel tijd en energie in de woning stopt: opbrengsten worden dan namelijk niet gezien als inkomstenbron en om die reden ook niet belast. Je mag de waarde van de woning in dat geval bij box 3 rekenen, waarbij je uitgaat van de WOZ-waarde van de woning min een zogeheten factor. Deze factor, ook wel jaarhuur genoemd, hangt af van de huurprijs. Je leest hier meer over op de website van de Belastingdienst. 

Doelgroep en locatie 

Locatie
Bedenk van tevoren goed wat voor woning je wilt verhuren en waar deze woning staat. Een gewilde stad en buurt vergroten de kans op rendabiliteit. Ga maar na: een woning die je snel (opnieuw) kunt verhuren en waar je een leuk bedrag aan huur voor kunt vragen, is veel aantrekkelijker dan een woning die misschien lange tijd leeg staat (en dus niets oplevert) omdat de buurt niet aantrekkelijk is. 

Een beleggingspand kopen in de regio waar je zelf woont, is aan te raden. Niet alleen blijf je zo beter op de hoogte van ontwikkelingen op de woningmarkt in jouw buurt, je bent ook dichtbij als er een keer problemen zijn met de woning of huurder. 

Doelgroep
Idealiter koop je in een grote (studenten)stad een niet al te grote woning die je kunt verhuren aan studenten, alleenstaanden of starters. Volgens het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS) neemt het aantal alleenstaanden zonder kinderen en het aantal samenwonenden zonder kinderen fors toe tot 2030. Een woning die geschikt is voor deze doelgroep is om die reden een veilige investering. 

Staat van de woning

Onderhoudskosten drukken op je rendement. Zorg dus dat je - voordat je een tweede huis koopt - voldoende onderzoek doet naar de staat van de woning. Een nieuwbouwwoning of een compleet gerenoveerde woning is het minst onderhoudsgevoelig. Kies je ervoor om een wat oudere woning te kopen die misschien nog gerenoveerd moet worden, dan is het aan te raden om hier een specialist voor in de arm te nemen die je precies kan vertellen wat voor onderhoud er op de korte en lange termijn aan zou kunnen komen. Dit kan ook worden vastgelegd in een onderhoudsplan. Zo weet je vooraf waar je aan toe bent, zowel qua kosten als inspanning, en kun je beter afwegen of je het de moeite waard vindt om zo’n investering te doen. 

Een goed onderhouden woning levert meer punten op. Valt je woning nog onder de liberalisatiegrens, dan ben je verplicht de huur te bepalen aan de hand van dit aantal punten. Verbeteringen die dit puntenaantal kunnen verhogen, zijn wellicht het investeren waard. Maak ook hiervoor een goede kostenbatenanalyse. 

En verder…

Houd ook in je achterhoofd dat een huurder huurbescherming geniet. Je kunt een huurder dus niet zomaar uit de woning zetten en als je besluit de woning weer te verkopen, dien je dat in verhuurde staat te doen. Weet dat een verhuurde woning bij verkoop minder oplevert dan een lege woning. 

Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.