Huis verhuren en belasting: zo zit dat

Het verhuren van een woning is de ideale manier om extra geld te verdienen. Maar als je extra inkomsten hebt moet je natuurlijk wel rekening houden met extra belasting. In dit artikel leggen we de fiscale gevolgen van het verhuren van een woning per situatie uit. 

De Belastingdienst verdeelt de inkomstenbelasting over 3 groepen, ook wel boxen genoemd:

• Box 1: inkomen uit werk en woning
• Box 2: inkomen uit aanmerkelijk belang
• Box 3: inkomen uit sparen en beleggen

Het percentage inkomstenbelasting dat betaald moet worden verschilt per box. Als je een woning verhuurt, betaal je inkomstenbelasting in box 1 of box 3, afhankelijk van de situatie. 

Je eigen woning (tijdelijk) verhuren

Je eigen woning is de woning waar jij eigenaar van bent en waar je je hoofdverblijf hebt. Wanneer je je eigen woning (tijdelijk) verhuurt, omdat je bijvoorbeeld een tijdje naar het buitenland gaat, moet je 70 procent van de huurinkomsten opgeven als ‘inkomsten uit tijdelijke verhuur’ in box 1. Je behoudt gedurende de verhuurperiode je recht op hypotheekrenteaftrek.  Als je tijdens de verhuurperiode kosten hebt gemaakt die verband houden met de verhuur, zoals schoonmaakkosten en extra kosten voor gas, water en licht, mag je deze ook opgeven als aftrekpost.

Een tweede huis verhuren

Verhuur je een tweede woning, waar jij eigenaar van bent maar waar je niet woonachtig bent, bijvoorbeeld een vakantiewoning? Dan moet je de WOZ-waarde van deze woning opgeven in box 3 als ‘overige onroerende zaak’. De tweede woning wordt gezien als vermogen en ook zo belast. De huurinkomsten hoef je niet op te geven.

Een deel van je eigen woning verhuren

Als je een deel van je eigen woning verhuurt, bijvoorbeeld een kamer of verdieping, dan is er een kans dat je de huurinkomsten niet op hoeft te geven. Dit wordt ook wel de kamerverhuurvrijstelling genoemd. Om deze vrijstelling te krijgen moet je aan de volgende voorwaarden voldoen:

• De jaarlijkse huurinkomsten waren in 2018 niet meer dan €5.246,-. In 2019 mogen de jaarlijkse huurinkomsten niet hoger zijn dan €5.367,-;
• Jijzelf en de huurder(s) stonden gedurende de verhuurperiode bij de gemeente ingeschreven op het adres van de woning;
• Het verhuurde deel was geen zelfstandige woonruimte;
• Er was geen sprake van kortdurende vakantieverhuur.

Als je aan de bovenstaande voorwaarden voldoet, heb je recht op kamerverhuurvrijstelling. Je hoeft de huurinkomsten dan niet op te geven. Ook behoud je je recht op hypotheekrenteaftrek. Je moet het eigenwoningforfait van de gehele woning wel optellen bij je belastbaar inkomen in box 1. 

Voldoe je niet aan alle voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling? Dan moet je de WOZ-waarde van het verhuurde deel van de woning opgeven als ‘overige onroerende zaak’ in box 3. Ook moet je het verhuurde deel van de eigenwoningschuld opgeven als schuld. 

Bijvoorbeeld: Je verhuurt de helft van de woning. Dan geef je ook de helft van de WOZ-waarde en eigenwoningschuld op.

Een te koop staande woning verhuren

Wanneer je een te koop staande woning via de Leegstandwet verhuurt, betaal je nooit belasting over de huurinkomsten. Gedurende de verhuurperiode wordt de woning als vermogen belast in box 3 en verlies je je recht op hypotheekrenteaftrek. Wanneer de huurperiode eindigt, wordt de woning weer belast in box 1 en mag de hypotheekrente weer worden afgetrokken. Dit geldt tot maximaal 3 jaar na het kalenderjaar waarin je de woning verlaten hebt. Hierna wordt ook na afloop van de verhuurperiode de woning nog steeds als vermogen in box 3 belast en verlies je je recht op hypotheekrenteaftrek. Dit wordt ook wel de driejaarstermijn genoemd. 

Uitzondering

Op alle eerder genoemde regels geldt een belangrijke uitzondering. Verleen je namelijk extra diensten die verband houden met de verhuur, zoals het verstrekken van linnengoed en handdoeken of het verzorgen van ontbijt? Dan wordt in sommige gevallen de volledige huuropbrengst belast als ‘inkomen uit overig werk’ of zelfs als ‘winst uit onderneming’ in box 1. Of dit zo is, hangt af van de hoeveelheid werk dat je uitvoert en de extra huurinkomsten die je hiervoor kunt krijgen. Als je naast de verhuur extra diensten aanbiedt kun je het best contact opnemen met het belastingkantoor. Zij kunnen je vertellen welke inkomsten je in jouw situatie moet opgeven. 

Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.