Je koopwoning tijdelijk verhuren: dit zijn de regelingen

Heb je een koopwoning en wil je deze tijdelijk verhuren? Dan kan dit onder verschillende regelingen. Sinds 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt van kracht. Met de komst van deze wet zijn de regelingen om je woning tijdelijk te verhuren verruimd en versoepeld. 

Zo zijn er meer mogelijkheden gekomen om je woning voor korte tijd te verhuren zonder dat je huurder daarbij recht heeft op huurbescherming. Dit betekent onder andere dat je niet verplicht bent om voor vervangende woonruimte te zorgen op het moment dat de tijdelijke overeenkomst afloopt. 

Maar de komst van de nieuwe wet betekent niet per se dat de regelgeving rondom tijdelijke verhuur er ook doorzichtiger op is geworden. De regelingen en de termen die eraan hangen worden namelijk nog eens door elkaar gebruikt. Om je een beeld te geven van de mogelijkheden bij tijdelijke verhuur van je koopwoning, zetten we hieronder de verschillende regelingen voor je uiteen. Het is belangrijk dat je in een huurovereenkomst goed vastlegt onder welke voorwaarden je je woning verhuurt. Verder is het goed om te weten dat je altijd toestemming nodig hebt van je hypotheekverstrekker.

Heb je een huurwoning die je tijdelijk wilt verhuren? Bekijk dan welke mogelijkheden er hiervoor bestaan. 

1. Je woning verhuren met een kortdurende overeenkomst

Een eerste mogelijkheid is om je koopwoning te verhuren met een kortdurende overeenkomst van maximaal twee jaar. Je spreekt van tevoren een termijn af met je huurder en legt die periode vast in een huurovereenkomst. Je mag maar één keer zo’n tijdelijke overeenkomst afsluiten. Dus had je een eenjarige overeenkomst, dan kun je deze niet alsnog verlengen met een jaar. In dat geval wordt het namelijk automatisch een overeenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder.

Overigens ben je als verhuurder voordat de overeenkomst afloopt verplicht dit nog eens schriftelijk te bevestigen, minimaal één maand en maximaal drie maanden voor de einddatum. Doe je dit niet, dan wordt de overeenkomst ook automatisch omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Je kunt als verhuurder een kortdurende overeenkomst niet tussentijds opzeggen, dus je moet altijd wachten totdat de overeenkomst is afgelopen voordat je de woning zelf weer kunt betrekken of (tijdelijk) verhuren aan een andere huurder.

De maximale huurperiode van twee jaar geldt voor zelfstandige woonruimten. Gaat het om een onzelfstandige ruimte, dan geldt een maximum van vijf jaar.

2. Tussenhuur

Als je als verhuurder voor een bepaalde periode ergens anders gaat wonen, voor bijvoorbeeld je werk, kun je ervoor kiezen om je woning tijdelijk te verhuren aan de hand van een tussenhuurovereenkomst. Je sluit dan een tijdelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd met je huurder. In deze overeenkomst moet ook een ontruimingsbeding worden opgenomen. 

In het ontruimingsbeding moet worden vermeld dat de huurder de woning na de overeengekomen periode moet verlaten, als de verhuurder deze weer nodig heeft voor eigen gebruik. De verhuurder mag de overeenkomst dan tegen het einde van de vooraf afgesproken verhuurtermijn opzeggen. Uiteraard dien je je als verhuurder wel te houden aan de wettelijke opzegtermijn. Hoe lang die precies is, is afhankelijk van de periode die de huurder al in je woning zit. De opzegtermijn is minimaal drie maanden en kan oplopen tot zes maanden. Voor elk jaar dat de huurder in je woning woont, komt er een maand bij.

Waar bij een kortdurende overeenkomst het schriftelijk informeren van je huurder voldoende is wanneer het einde van de overeenkomst nadert, moet je bij tussenhuur de huur officieel opzeggen volgens de daarvoor geldende bepalingen in de huurwet. Dit houdt concreet in dat je je huur opzegt op basis van een rechtsgeldige reden (opzeggingsgrond) en dat de huurder moet instemmen met de opzegging. Doet hij of zij dit niet, dan moet je een officiële beëindigingsprocedure voeren via de rechter. In het kader van die opzeggingsgrond is het heel erg belangrijk dat je het ontruimingsbeding goed vastlegt in je overeenkomst; deze geeft je het recht om de woning te ontruimen op de afgesproken einddatum.

Heb je de woning na de afgesproken verhuurtermijn niet nodig voor eigen bewoning, dan kun je de verhuurtermijn met wederzijds goedvinden verlengen. Dit moet je dan wel opnieuw schriftelijk vastleggen in een aangepaste huurovereenkomst.

Tussenhuur wordt vaak verward met een huurovereenkomst waarin een diplomatenclausule is opgenomen. Dit heeft in de praktijk echter een andere betekenis.

Huisbewaring 
Op sommige juridische of overheidswebsites wordt ook wel eens over ‘huisbewaring’ gesproken als het het over tussenhuur gaat. Deze term wordt echter vooral gebruikt in relatie tot (sociale) huurwoningen. Omdat er aan huisbewaring andere regels vastzitten en omdat de definitie uiteenloopt, bespreken we deze regeling in een apart artikel. Zie: Onderverhuur en huisbewaring. 

3. Leegstandwet

Sinds 2016 is het mogelijk je te koop staande woning te verhuren via de Leegstandwet. Deze mogelijkheid werd toentertijd in het leven geroepen om te voorkomen worden dat huizen langdurig leegstaan en mensen van wie hun woning lang te koop staat dubbele lasten hebben.

Wanneer je deze mogelijkheid overweegt, is het verstandig eerst contact op te nemen met je hypotheekverstrekker. Die kan je namelijk strenge eisen opleggen, waaraan je zult moeten voldoen om toestemming te krijgen. Voorwaarden zijn in ieder geval dat je woning minimaal zes maanden te koop moet staan en dat je zelf niet meer ingeschreven staat op dit adres.

Voor verhuren onder de Leegstandwet heb je ook een vergunning nodig van de gemeente. De vergunning wordt afgegeven voor een maximum van vijf jaar. De minimale verhuurperiode is zes maanden. In principe eindigt de overeenkomst op het moment dat de vergunning afloopt, en hoef je verder niet op te zeggen.

Je kunt je ook beroepen op de Leegstandwet als je een huurwoning wilt verhuren die op termijn verkocht, gesloopt of ingrijpend gerenoveerd gaat worden. Of wanneer je woonruimte zich in een gebouw bevindt dat zelf geen woonbestemming heeft (kantoor of school bijvoorbeeld) en dat op termijn een andere bestemming krijgt. Hiervoor gelden weer andere regels. Zie voor meer informatie hierover de pagina over de Leegstandwet.

4. Vakantieverhuur en short stay

Een andere mogelijkheid is om je woning het hele jaar voor kortere periodes te verhuren, bijvoorbeeld aan expats en toeristen. Er is hierbij een onderscheid tussen vakantieverhuur en short stay. Wat zijn de verschillen in regelgeving?

Vakantieverhuur:

• Je blijft als verhuurder bewoner van het woning en blijft op het adres ingeschreven;
• Je hebt geen vergunning nodig, maar je moet het wel melden bij de gemeente als je je woning verhuurt aan toeristen;
• Er zit geen minimum verbonden aan de verhuurperiode, je kunt je woning dus ook voor één nacht verhuren. Maar er zit wel een maximum aan het aantal keren per jaar dat je dit mag doen; zo mag het in Amsterdam maximaal dertig nachten per jaar. In de meeste andere gemeenten is dit zestig;
• Je betaalt toeristenbelasting.

Short stay

• Je woont als verhuurder niet zelf in de woning;
• Je moet een vergunning aanvragen bij de gemeente. In sommige gevallen gaat het om een hotel/logiesvergunning. En die kun je niet altijd krijgen, omdat in de bestemmingsplannen van de gemeente het pand ook een logiesfunctie moet hebben;
• Er zit een minimale en maximale verhuurperiode aan vast; de gemeente bepaalt hiervoor de regels. In Amsterdam is de minimale verhuurperiode bijvoorbeeld zeven nachten en de maximale verhuurperiode zes maanden;
• Je bent verplicht een administratie bij te houden;
• Als de huurder niet als bewoner van de gemeente is ingeschreven in de Basisregistratie Personen, betaal je toeristenbelasting;

Restricties short stay

In de gemeente Amsterdam is het sinds 2014 niet meer mogelijk een shortstay vergunning te krijgen. Vergunningen die voor die tijd afgegeven zijn, zijn tien jaar geldig.

Huurprijs en huurprijsverhogingen bij tijdelijke regelingen

Voor de meeste regelingen geldt dat je voor het bepalen van de huurprijs als verhuurder eerst moet kijken of je een woning onder de sociale huurgrens (liberalisatiegrens) valt. Hiervoor gebruik je het woningwaarderingsstelsel en het bijbehorende puntensysteem. Alleen wanneer je een koopwoning hebt die je verhuurt op basis van de Leegstandwet, ben je vrij om zelf een huurprijs te bepalen. Wel zal je een huurprijs moeten afspreken die in lijn ligt met je hypotheek- en andere woonlasten om toestemming te krijgen van je hypotheekverstrekker. 

Verhuur je je woning onder een van de andere regelingen en valt je woning inderdaad onder de sociale huurnorm (liberalisatiegrens)? Dan bepaalt het puntensysteem wat de maximale huurprijs is die je kunt vragen. Komt jouw te verhuren woonruimte boven deze norm uit, dan is je huurwoning een vrijesectorwoning en kun je wel vragen wat je wilt. 

Ook voor het verhogen van de huurprijs gelden de regelingen uit de huurwet; die wijken net als bij het vaststellen van de huurprijs niet af van de regels die gelden wanneer je je woning voor onbepaalde tijd verhuurt. Binnen de sociale huur wordt het percentage waarmee je de huur mag verhogen jaarlijks vastgesteld door de overheid.

Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.