Opzeggen van de huur: kan dat zomaar?

Wil je als verhuurder de huur opzeggen, dan is dat niet altijd gemakkelijk. Huurders zijn over het algemeen goed beschermd via de in de wet geregelde huurbescherming. Je kunt de huur dus niet zomaar beëindigen, tenzij je daarvoor een heel goede reden hebt: een beëindigingsgrond. 

In het huurrecht zijn zes beëindigingsgronden opgenomen:

1. De huurder gedraagt zich niet als goede huurder

Goed huurderschap houdt in dat de huurder op tijd de huur betaalt, zich netjes gedraagt en geen overlast veroorzaakt. Wanneer er bijvoorbeeld langdurige betalingsachterstanden zijn, de huurder de woning illegaal onderverhuurt of overlast veroorzaakt, kunnen dit redenen zijn om de huur op te zeggen. 

Omdat er in veel van deze gevallen sprake is van een ‘tekortkoming’ van de huurder, kun je de huurovereenkomst ook laten ontbinden, hiervoor moet je altijd een procedure starten bij de rechter. Bij opzegging hoeft dit alleen als de huurder niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. Doet hij dat niet, dan moet je alsnog naar de rechter. Die procedure duurt doorgaans langer dan een ontbindingsprocedure. 

2. Je hebt de woning dringend zelf nodig

Deze beëindigingsgrond heet ‘dringend eigen gebruik’. Hierbij moet je als verhuurder aan kunnen tonen dat jij de woning dringend zelf nodig hebt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als:

• je de woning wilt (laten) renoveren en het niet mogelijk is de huidige huurovereenkomst voort te zetten;
• de woning gesloopt gaat worden; 
• je de woning zelf wilt betrekken omdat je in nood zit (bijvoorbeeld omdat je in een echtscheiding zit en er geen alternatieven zijn voor andere woonruimte); 
• Je een werkgever bent en het nodig is een van je werknemers te huisvesten omdat er voor hem of haar geen alternatieven voorhanden zijn. 

Opzeggen op basis van deze opzeggingsgrond is niet gemakkelijk. Je zult met een goede onderbouwing moeten komen om aan te tonen dat het eigen gebruik heel dringend is en dat je geen alternatieven hebt voor je ‘probleem’. Financiële redenen gaan meestal niet op. De belangen van jou als verhuurder moeten bovendien zwaarder wegen dan die van de huurder. Daarnaast heb je in dit geval de plicht om je huurder andere passende woonruimte te bieden of moet je kunnen aantonen dat er voldoende ander woningaanbod is. Dit hoeft niet per se een vergelijkbare woning zijn, maar de woning moet wel passen bij het huidige inkomen van de huurder. Ook ben je meestal een vergoeding verschuldigd voor de kosten die de huurder moet maken om een nieuwe woning te betrekken (verhuiskosten, inrichtingskosten etc.). 

3. Huurovereenkomst met een diplomatenclausule

Als je tijdelijk een woning verhuurt omdat je bijvoorbeeld voor je werk in het buitenland bent, kun je een tijdelijke huurovereenkomst aangaan. Dit wordt ook wel tussenhuur of huur met een diplomatenclausule genoemd. Het gaat dan altijd om de situatie dat jij als verhuurder na afloop van de overeengekomen duur zelf in de woning gaat wonen. Onderdeel van de diplomatenclausule is een ‘uitdrukkelijk ontruimingsbeding’. Daarin staat dat de huurder de woning moet verlaten na afloop van de overeengekomen duur (omdat jij dan in de woning gaat wonen). 

4. Er is een bestemmingsplan voor de huurwoning

Als je van de woning een horecagelegenheid, winkel of een kantoor wilt maken en  de gemeente heeft daarvoor op basis van het bestemmingsplan toestemming verleend, dan is deze nieuwe bestemming een geldige reden om de huur op de zeggen. Wel kun je in dit geval verplicht worden je huurder tegemoet te komen in de kosten die hij of zij moet maken voor het vinden en inrichten van een nieuwe woonplek. 

5. Opzegging bij hospitaverhuur

Verhuur je een kamer (een onzelfstandige woonruimte) binnen je eigen woning dan is er sprake van hospitaverhuur en geldt een aparte beëindigingsgrond. Je hebt in dit geval een proeftijd van negen maanden waarin zowel de huurder als jij van de huurovereenkomst kunt afzien. Na deze negen maanden heeft de huurder volledige huurbescherming en is het opzeggen van de huur voor jou als verhuurder niet meer mogelijk zonder geldige reden.

6. Huurder stemt niet in met nieuwe huurovereenkomst

Doe je als verhuurder een redelijk voorstel om de huurovereenkomst te veranderen maar stemt de huurder daar niet mee in? Dan mag je de huur opzeggen. Let er wel op dat dit voorstel niet mag geen over een nieuwe huurprijs of servicekosten, daar gelden andere regels voor. Als de rechter jouw voorstel redelijk vindt, heeft een huurder maximaal één maand de tijd om het voorstel te accepteren, anders wordt de huurovereenkomst opgezegd. 

Hoe regel je als verhuurder een opzegging?

Als je denkt dat je een gegronde reden hebt om de huur op te zeggen, kun je dit doen door de huurder(s) een aangetekende brief te sturen. Wonen er in de woning medehuurders, dan moet je iedereen afzonderlijk een brief versturen. In de brief vermeld je:

• welke feiten en omstandigheden aanleiding zijn geweest om de huur op te zeggen;
• een verzoek aan de huurder (en eventuele medehuurders) om binnen zes weken schriftelijk te laten weten of die akkoord gaat met de opzegging; 
• de datum per wanneer je de huur wilt beëindigen. Daarbij moet je rekening houden met de opzegtermijn. 

Voor veel van de genoemde beëindigingsgronden is het lastig om van tevoren te bepalen of ze inderdaad een geldige reden zijn om de huur op te zeggen. Vaak zijn situaties niet zo zwart-wit en ligt het een en ander heel genuanceerd. Het is dan aan de rechter om hier een uitspraak over te doen. 

Als de huurder schriftelijk akkoord gaat, is de opzegging geregeld. Gebeurt dit niet, dan moet je een procedure starten bij de kantonrechter. Die kans is groot, want een huurder is niet verplicht te reageren op de brief. Als je een gerechtelijke procedure start, dan velt de rechter een oordeel over de rechtmatigheid van de opzegging. Geeft de rechter je gelijk, dan doet de rechter ook uitspraak over de datum waarop de woning ontruimd mag worden. Maar als de huurder in hoger beroep gaat, mag hij dat beroep afwachten.

Wat als de rechter je geen gelijk geeft?

Oordeelt de rechter dat de opzegging niet rechtmatig is, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd. De rechter bepaalt daarbij of dit voor bepaalde of (een door hem of haar vast te stellen) onbepaalde tijd is. 

Opzegtermijn 

Als je een wettelijke reden voor opzegging hebt, moet je je nog wel houden aan een opzegtermijn. Die is minimaal drie maanden en kan oplopen tot zes maanden. De termijnen zijn afhankelijk van hoe lang de huurder in je huis woont: 

Beëindiging ‘met wederzijds goedvinden’ via een beëindigingsovereenkomst 

Je kunt ook samen met de huurder besluiten de huur te beëindigen. Jullie maken in dat geval samen afspraken waar jullie beiden mee instemmen. Er is dan sprake van beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden. Je hebt niet te maken met beëindigingsgronden, aanzeggingsverplichtingen of opzegtermijnen.

Zo’n beëindiging met wederzijds goedvinden regel je via een beëindigingsovereenkomst. In deze overeenkomst leg je de afspraken die je met je huurder maakt vast. Er zijn geen eisen verbonden aan hoe je zo’n overeenkomst opstelt; je kunt hier dus zelf iets voor maken. De enige voorwaarden zijn dat je de beëindigingsovereenkomst afsluit nadat de de huur is ingegaan en dat er een concreet tijdstip is vermeld wanneer de huur eindigt en de huurder de woning moet hebben verlaten.

Opzeggen bij tijdelijke huurovereenkomsten 

De regels voor opzeggen als verhuurder bij tijdelijke verhuur liggen net iets anders dan wanneer je je woning voor onbepaalde tijd verhuurt. Een huurder geniet dan slechts beperkte huurbescherming en de tijdelijke huurovereenkomst houdt in principe vanzelf op op de afgesproken einddatum. Je moet het einde van de huur nog wel maximaal één maand van tevoren schriftelijk bevestigen (aanzeggen). Doe je dit niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Welke regels er precies gelden rondom opzegging bij tijdelijke verhuur, zijn onder andere afhankelijk van de regeling waaronder je je huis verhuurt. Zo zijn de regels voor verhuren onder de Leegstandwet weer anders dan wanneer je een tijdelijke huurovereenkomst met een diplomatenclausule aangaat. Je leest hier hoe dat in z’n werk gaat. 

Opzeggen van de huur door de huurder

Als een huurder de huur wil opzeggen, is dit meestal eenvoudig en snel geregeld. Huurders kunnen - op één type huurovereenkomst na - altijd de huur opzeggen op het moment dat zij dat willen. Daarbij hebben ze zich wel te houden aan een opzegtermijn, meestal is dat een maand. 

Er is één uitzondering. Sluit je met de huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële duur van bijvoorbeeld één jaar, dan kunnen geen van beide partijen gedurende die initiële periode de huur opzeggen. Wil je er zeker van zijn dat je huurder een bepaalde tijd in de woning blijft wonen, dan is dat dus de enige optie om die zekerheid te krijgen.  

Wanneer de tijdelijke overeenkomst korter is dan twee jaar, heeft je huurder altijd recht om tussentijds op te zeggen. Zie ook de veelgestelde vragen over het tijdelijk verhuren van je woning. 

Hoe lang is de opzegtermijn voor de huurder?

De opzegtermijn van een huurder is gelijk aan de betalingstermijn. Dit is de tijd die tussen twee betalingen zit. Betaalt een huurder elke maand, dan is de opzegtermijn ook een maand. De opzegtermijn kan maximaal drie maanden zijn, maar dan moet de betalingstermijn ook drie maanden zijn. Je mag bij het afsluiten van de huurovereenkomst een langere opzegtermijn afspreken. Je huurder moet hier wel mee akkoord gaan. 

Hoe zegt een huurder op?

Vraag aan je huurder om het beëindigen van de huur officieel te maken via een aangetekende brief. Op die manier heb je een officieel bewijs dat je huurder vrijwillig heeft opgezegd en zorg je ervoor dat hij of zij nergens meer aanspraak op kan maken. In de brief hoeft niet vermeld te staan waarom de huurder de huur opzegt.

Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.