Tijdelijke verhuur: veelgestelde vragen

Als je je woning tijdelijk verhuurt, gelden weer andere regels dan wanneer je je huurder een overeenkomst aanbiedt voor onbepaalde tijd. De regels voor tijdelijke verhuur zijn over het algemeen genomen iets soepeler voor jou als verhuurder. Hieronder vind je een aantal veelgestelde vragen over het tijdelijk verhuren van je woning. 

Mag ik zelf de huurprijs bepalen? 

Als je je woning tijdelijk gaat verhuren, moet je natuurlijk ook een huurprijs bepalen. In de basis wijken de regels hiervoor niet af van de regels die gelden wanneer je je woning voor onbepaalde tijd verhuurt. Wel zijn er een aantal uitzonderingen, die afhankelijk zijn van de regelgeving waar je onder valt als je tijdelijk je woning verhuurt.

Verhuur je je te koop staande woning op basis van de Leegstandwet? Dan beslis je in principe zelf over de huurprijs. Voor elke andere regeling voor tijdelijke verhuur geldt dat je allereerst moet kijken naar het woningwaarderingsstelsel en het puntensysteem dat daar aan vastzit.

Bepaalde kenmerken van je woning leveren punten op. Aan de hand van het aantal punten kun je berekenen of jouw woning in de sociale of vrije sector valt. Als je woning 145 punten of meer krijgt, dan overschrijdt je de liberalisatiegrens (€752,33 in 2021) en valt je woning in de vrije sector. Je bent dan vrij om zelf de hoogte van het huurbedrag te bepalen.  Bij minder punten heb je je te houden aan de maximum huurprijs die voortvloeit uit het aantal punten dat je woning waard is. Let op: het aantal punten dat gelijk is aan de liberalisatiegrens (145 punten in 2021) en de maximale huurprijs die daarbij hoort kunnen elk jaar veranderen. 

Welke gevolgen heeft het tijdelijk verhuren van mijn woning voor de belasting?

Het verhuren van je koopwoning kan gevolgen hebben voor de belasting, ook als je dit tijdelijk doet. Wat de gevolgen precies zijn, is afhankelijk van de regeling waaronder je je woning verhuurt. Voor de meeste tijdelijke overeenkomsten geldt dat je recht houdt op hypotheekrenteaftrek, omdat de woning je eigen woning blijft. Je moet wel 70 procent van de huurinkomsten opgeven bij de Belastingdienst als ‘Inkomsten uit tijdelijke verhuur’.

Verhuur je je woning via de Leegstandwet, dan ligt het ietsje anders. Je koopwoning verhuist dan namelijk van box 1 naar box 3. In dat geval heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek in de periode dat je je woning verhuurt. Maar je hoeft de huurinkomsten niet op te geven voor de inkomstenbelasting.

Lees hier meer over de fiscale gevolgen van het verhuren van een woning. 

Heeft mijn huurder huurbescherming? 

Met tijdelijke overeenkomsten zit je in de regel niet vast aan huurbescherming of huurrecht. Dat betekent onder andere dat je huurder na de afgesproken huurtermijn moet vertrekken en dan geen huurbescherming heeft.. Als je de beëindiging tenminste op een juiste manier hebt afgewikkeld. Alleen in de afgesproken contractperiode hebben huurders dus bescherming en kun je ze er niet zomaar uitzetten.

Het is wel belangrijk om ervoor te zorgen dat je alles goed vastlegt en goed op papier zet onder welke regeling en onder welke voorwaarden je je woning verhuurt. Zit er een foutje in je overeenkomst of zijn bepaalde zaken niet duidelijk vermeld? Dan kan het zomaar zijn dat - mocht het zover komen - de rechter beslist dat je huurovereenkomst een onbepaald karakter krijgt of dat je tijdelijke huurder toch recht heeft op (een vorm van) huurbescherming.

In het verleden is het namelijk wel eens voorgekomen dat de rechter in geschillen heeft beslist dat een tijdelijke huurder toch recht had op huurbescherming. Een rechter kan deze jurisprudentie meenemen in zijn oordeel bij toekomstige zaken. Welke rechten en plichten huurders en verhuurders hebben, zit ‘m vaak in hele kleine details. Er zijn veel mitsen, maren en uitzonderingen op de regel, juist omdat in de wetgeving niet alles tot in detail is dichtgetimmerd.

Daarom is het altijd verstandig een juridisch adviseur in te schakelen als je je woning tijdelijk wilt verhuren. Kies er één die gespecialiseerd is in het huurrecht en laat hem of haar meekijken naar je overeenkomst.

Overigens heeft een tijdelijke huurder wel huurprijsbescherming. Dit houdt in dat wanneer de woning onder de liberalisatiegrens valt, er een maximum is aan de huurprijs die je mag vragen (zie ook: Mag ik zelf de huurprijs bepalen?). Je tijdelijke huurder kan dit laten toetsen bij de Huurcommissie tot zes maanden na afloop van het tijdelijke overeenkomst.

Kan ik als verhuurder tussentijds opzeggen als ik mijn woning weer zelf nodig heb?

Dit is afhankelijk van het type overeenkomst dat je je tijdelijke huurder aanbiedt. Bij de meeste contractvormen is dit niet mogelijk en spreek je van tevoren een vaste periode af waarin je de woning verhuurt. Onder bepaalde omstandigheden kan tussentijds worden opgezegd, maar dit verschilt per situatie. Je hebt te allen tijde te maken met een opzegtermijn van 3 tot 6 maanden.  

Kan de huurder tussentijds opzeggen bij tijdelijke verhuur?

Een huurder heeft wél het recht om tussentijds op te zeggen bij tijdelijke verhuur. De opzegtermijn is daarbij in de meeste gevallen gelijk aan de betalingstermijn (doorgaans één maand). Een minimale huurtermijn opnemen in de tijdelijke overeenkomst is niet toegestaan. Je kunt het dus niet aanvechten als je huurder tussentijds opzegt.

Moet ik toestemming vragen voor het verhuren van mijn woning en aan wie? 

Je woning tijdelijk verhuren gaat verder dan alleen een huurprijs vragen en de huurder de sleutel van je woning geven. Je hebt van verschillende partijen toestemming nodig. Bij wie je precies toestemming moet vragen, is afhankelijk van je type woning en de aard van de huurovereenkomst.

Wanneer je een koopwoning wilt verhuren, heb je altijd toestemming nodig van je hypotheekverstrekker. Of je ook de gemeente om een vergunning moet vragen, is afhankelijk van de vraag onder welke regeling je je woning verhuurt. Wil je verhuren op basis van de Leegstandwet, dan heb je een vergunning van de gemeente nodig. Hetzelfde geldt in sommige gemeenten voor short stay. In andere gevallen is er in principe geen vergunning nodig voor tijdelijke verhuur, behalve in Groningen. Daar heb je een verhuurvergunning nodig. Om het zekere voor het onzekere te nemen, kun je het beste wel even contact met je gemeente opnemen om te vragen hoe dit zit.

Verder is het altijd verstandig je verzekeringsmaatschappij te vragen hoe het zit met de dekkingen van je opstal- en aansprakelijkheidsverzekering. Die dekkingen kunnen namelijk beperkter zijn wanneer je je woning verhuurt, ook als je dit tijdelijk doet. Zo kan het zijn dat schade als gevolg van inbraak of wateroverlast niet gedekt is. Ook is het mogelijk dat je premie omhoog gaat wanneer je je woning verhuurt.

Heb je een koopappartement dat je wilt verhuren en is er een Vereniging van Eigenaars (VVE)? Dan zou het kunnen dat er een verhuurverbod in de statuten is opgenomen. Ook kan het zijn dat je toestemming moet vragen voor verhuur. Check dit daarom altijd bij jouw VvE. Zie ook: Zijn er andere regels voor een appartement?

Lees meer over het regelen van vergunningen en toestemming. 

Kan ik tijdelijke overeenkomsten (onbeperkt) verlengen?

Ook dit is afhankelijk van het type overeenkomst die je met je huurder aangaat. Bij de meeste contractvormen kan dit niet, maar bij tussenhuur kun je de termijn met wederzijds goedvinden wel steeds verlengen.

Bij de tijdelijke huurovereenkomsten kan ook worden verlengd met dezelfde huurder, maar dan verandert de tijdelijke huur automatisch in huur voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming voor de huurder. 

Zie voor meer informatie over de voorwaarden van de verschillende contractvormen de regelingen voor het tijdelijk verhuren van je woning.

Kan ik mijn woning meerdere keren tijdelijk verhuren?

Aan elke regeling voor het tijdelijk verhuren van je woning hangt een maximale termijn. Verhuur je je te koop staande woning op basis van de Leegstandwet, dan kun je binnen die termijn je woning meerdere keren te verhuren aan verschillende verhuurders.

Bij de Leegstandwet krijg je een vergunning om je woning voor maximaal vijf jaar te verhuren. Zegt je huurder op voor afloop van die termijn? Dan kun je met een andere huurder een overeenkomst afsluiten. Vermeld in de huurovereenkomst altijd de Leegstandwetvergunning en voor welke termijn deze is verleend. Als de termijn is verstreken, moet je vijf jaar wachten totdat je dezelfde woning weer kunt verhuren op basis van de Leegstandwet.

Bij andere vormen van tijdelijke verhuur spreek je met je huurder in je overeenkomst een periode af voor hoe lang hij of zij je woning huurt (rekening houdende met de maximale termijn die geldt voor de regeling waaronder je je woning verhuurt). Zegt je huurder tussentijds op of is de overeenkomst afgelopen? Dan kun je ervoor kiezen een nieuwe tijdelijke overeenkomst af te sluiten met een andere huurder.

Zijn er andere regels voor een appartement?

Heb je een koopappartement, dan is er meestal een Vereniging van Eigenaars (VvE). Die kan je in principe niet verbieden je appartement te verhuren. Want in de wet staat dat het de eigenaar van een appartement ‘bevoegd is het aan een ander in gebruik te geven’. Oftewel, dat je als eigenaar zelf bepaalt of je iemand anders in je woning laat wonen. Verhuur van je appartement is dus wettelijk toegestaan.

Wel heb je te maken met een splitsingsreglement waarin regels zijn opgesteld over de rechten en plichten van de verschillende eigenaren in het pand. Het kan zijn dat hierin een verbod op verhuur is opgenomen. Juristen zijn het er niet over eens of dit verbod wettelijk gegrond is; het is aan de rechtbank om hierover een oordeel te vellen.

Je tijdelijke huurder heeft zich hoe dan ook te houden aan de regels uit het splitsingsreglement; laat hem of haar dit document dus ondertekenen. Hetzelfde geldt als er een huishoudelijk reglement is. Hier staan meer afspraken rondom leefbaarheid in en om het pand. 

Wat als je niet precies weet voor hoe lang je je woning wilt verhuren?

Weet je nog niet voor hoe lang je je woning wilt verhuren? Houd er rekening mee dat je maar één keer een kortdurende overeenkomst overeen mag komen met je tijdelijke huurder. Wil je het verlengen, dan kan dat, maar dan wordt het automatisch een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Alleen wanneer je je woning verhuurt op basis van een tussenhuurcontract , kun je de overeenkomst met wederzijds goedvinden verlengen of een nieuwe tijdelijke overeenkomst opstellen. Zie voor meer informatie hierover het artikel over de regelingen voor tijdelijke verhuur.

Kan ik mijn huurwoning tijdelijk verhuren?

Woon je in een huurwoning, dan kun je dit tijdelijk verhuren als je hiervoor toestemming hebt van de verhuurder. Heb je een sociale huurwoning via een woningcorporatie, dan moet je daar vragen wat de mogelijkheden zijn voor het tijdelijk onderverhuren van je woning. Woningcorporaties bepalen zelf namelijk zelf de regels hiervoor. De afspraken die je maakt met je verhuurder zijn altijd leidend. Zie ook ‘Huisbewaring en onderverhuur’.

Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.