Van lekkage tot een kapot slot: wie lost welk gebrek op?

Als verhuurder heb je een aantal belangrijke verplichtingen. Zo ben je - vanzelfsprekend - verplicht de woning die je verhuurt beschikbaar te stellen aan de huurder en moet deze in goede staat van onderhoud verkeren. Ook is het aan jou om gebreken aan de huurwoning te verhelpen. Maar wat is volgens de wet een gebrek? En moet je standaard alle gebreken verhelpen?

In art. 7:204 BW wordt dieper ingegaan op het begrip ‘gebrek’. De wettelijke definitie luidt: 

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.” 

Kort gezegd is bijna alles wat afwijkt van wat een huurder mag verwachten bij het aangaan van een huurovereenkomst en het huurgenot vermindert, een gebrek. 

Wanneer is iets een gebrek?

Wanneer een huurder “geen genot” meer ervaart verschilt per woning, het blijft daarom ook lastig om te definiëren wanneer iets een gebrek is. Dat zullen feiten en omstandigheden moeten uitmaken. In elke nieuwe situatie dient aan de hand van wat een huurder mag verwachten te worden vastgesteld of er een gebrek is. Vanzelfsprekend zal een huurder ander huurgenot (mogen) verwachten van een oude, vervallen woning dan wanneer het een nieuwbouw appartement betreft. Als het om een oudere woning gaat is het wel verstandig dat in de huurovereenkomst te vermelden.

Zaken die door de wet over het algemeen altijd worden gezien als een gebrek zijn bijvoorbeeld een constructiefout, ongedierte, slechte staat van onderhoud of wanneer de gemeente de aangewezen bestemming van de huurwoning wijzigt waardoor het normale gebruik als woonhuis onmogelijk wordt. 

Wie is verantwoordelijk voor wat?

Als het op gebreken aan komt, staat een huurder sterk. Er zijn slechts een paar uitzonderingen waarbij je als verhuurder niet verantwoordelijk bent voor het oplossen van een gebrek. Kleine reparaties die een huurder gemakkelijk zelf uit kan voeren, zijn bijvoorbeeld voor rekening van de huurder. Hierbij moet je denken aan het witten van plafonds, het behangen van binnenmuren, het vervangen van binnen- en buitensloten en het oliën van scharnieren. Als deze werkzaamheden te hoge kosten met zich meebrengen, is de reparatie alsnog voor rekening van de verhuurder. Alle reparaties die worden gezien als kleine reparaties, zijn opgenomen in het Besluit kleine herstellingen.  

Als een gebrek onmogelijk kan worden verholpen of wanneer de kosten dusdanig hoog zijn, kan niet van een verhuurder worden verlangd dat hij overgaat tot herstel. Wanneer dat precies het geval is, verschilt per gebrek. Als huurder en verhuurder er onderling niet uitkomen, kan het juridisch loket mogelijk advies geven. Kom je echt niet tot een oplossing, dan kan de Huurcommissie of de rechter worden ingeschakeld.

Als verhuurder ben je niet automatisch verantwoordelijk voor alle gebreken die ontstaan. Er zijn een paar gevallen waarin de aansprakelijkheid bij de huurder ligt. Als deze kleine herstellingen te laat of helemaal niet laat uitvoeren, is de huurder aansprakelijk voor de schade die hierdoor ontstaat. Dat geldt ook wanneer een gebrek te laat gemeld wordt aan de verhuurder. Een huurder heeft namelijk kikplicht: de verplichting om een gebrek aan een verhuurder te melden. Gebeurt dit niet en ontstaat er daarna schade, dan is de huurder verantwoordelijk. Schade die door de huurder zelf wordt veroorzaakt, is ook voor rekening van de huurder. 

Als het gaat om zaken die het woongenot van een huurder tijdelijk beperken maar die een huurder wel mag verwachten, is er geen sprake van een gebrek. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het doen van onderhoud zoals schilderwerk, of wanneer werklui in de woning werkzaam zijn. 

Op dit artikel is onze disclaimer van toepassing.